Een VvE (vereniging van eigenaars) kan voor een schilder een goede vaste klant zijn. De wet verplicht een VvE van een woongebouw om te sparen voor onderhoud, volgens een plan voor minstens tien jaar. Maar een VvE werkt anders dan een particulier. De vergadering van eigenaars beslist, het bestuur tekent en vaak regelt een beheerder de betaling. Regel daarom vooraf wie de opdracht geeft, maak een offerte die het bestuur kan voorleggen, spreek 30 dagen betalen af en reken 9% btw over het trappenhuis van een woongebouw ouder dan twee jaar.
In het kort
- De vergadering van eigenaars beslist, het bestuur voert uit en tekent. Vraag bij groot onderhoud om het besluit van de vergadering, met datum.
- Zonder andere afspraak moet een VvE binnen 30 dagen betalen. Daarna is zij handelsrente verschuldigd, sinds 1 juli 2026 10,4% per jaar, plus minstens € 40 incassokosten.
- Het trappenhuis, de hal en de galerij van een woongebouw ouder dan twee jaar volgen de woningen: 9% btw, inclusief de verf. In een gemengd gebouw verdeelt u, en verleggen doet u bij een VvE niet.
Over de regels en bedragen: stand 24 oktober 2026. De rekenvoorbeelden zijn voorbeelden, geen marktcijfers.
In dit artikel
Wie mag namens een VvE opdracht geven?
De vergadering van eigenaars beslist, het bestuur voert dat besluit uit en vertegenwoordigt de VvE tegenover u. Een VvE is een rechtspersoon. Alle bevoegdheden die de wet of de statuten niet aan het bestuur geven, liggen bij de vergadering. Het bestuur zorgt voor de uitvoering van de besluiten van de vergadering en vertegenwoordigt de vereniging tegenover anderen (BW 5:124, 5:125 en 5:131).
Of het bestuur zonder besluit van de vergadering een schilderopdracht mag geven, staat niet in één wetsartikel. Dat hangt af van de statuten en het splitsingsreglement, de akte waarin onder meer het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen geregeld is (BW 5:112). Twijfelt u, vraag het dan na bij een jurist.
De veilige route bij groot onderhoud is eenvoudig. Vraag om het besluit van de vergadering van eigenaars, met datum. Zet in de opdrachtbevestiging wie namens de VvE tekent en naar welk besluit u verwijst. Werkt de VvE met een beheerder, vraag dan wat hij namens het bestuur mag. Een beheerder kan offertes opvragen en betalingen regelen, maar de VvE blijft uw opdrachtgever.
Kleine VvE, grotere kans op misverstand
Bij een kleine VvE van twee tot vier woningen spreekt u vaak met één eigenaar die zegt dat hij het regelt. Vraag ook dan om een besluit of een handtekening van het bestuur. Zonder die afspraak weet u niet zeker of de VvE de opdracht echt gegeven heeft, en dan kan uw factuur blijven liggen.
Wat is een MJOP en wat hebt u eraan?
Een MJOP (meerjarenonderhoudsplan) is het plan waarin een VvE zet welk onderhoud de komende jaren nodig is en wat dat kost. Een VvE van een woongebouw moet elk jaar geld opzij zetten in een reservefonds. Dat bedrag volgt uit een onderhoudsplan dat de vergadering heeft vastgesteld, of is minstens 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw (BW 5:126).
De wet stelt eisen aan dat plan. Het is hooguit vijf jaar oud, het gaat over minstens tien jaar en er staan de onderhouds- en herstelwerkzaamheden in, met een berekening van de kosten per jaar. Het spaargeld staat op een aparte rekening op naam van de VvE. Het MJOP laat zien wanneer in de komende tien jaar welke werkzaamheden gebeuren (Rijksoverheid).
Voor u als schilder is het MJOP een agenda. Vraag het op voordat u een offerte maakt. U ziet dan welk schilderwerk gepland staat, in welk jaar, en welk bedrag de VvE ervoor gereserveerd heeft. Ligt uw prijs ver boven dat bedrag, leg dan in de offerte uit waarom. Bijvoorbeeld omdat er meer houtrot is of omdat de ondergrond slechter is dan het plan aannam.
Over de regels in 2027: bij artikel 5:126 staat geen wijziging. Bij artikel 5:127, over de vergadering van eigenaars, staat een wijziging per 1 januari 2027 aangekondigd (wetten.overheid.nl). Wat er dan verandert, is hier niet uitgezocht. Gaat het voor uw opdracht om een besluit na die datum, vraag het dan na bij een jurist of bij de beheerder.
Hoe maakt u een offerte voor het bestuur?
Schrijf de offerte zo dat het bestuur hem zonder u kan voorleggen aan de vergadering. Ga ervan uit dat de eigenaars uw offerte lezen zonder dat u erbij bent. Zet daarom per onderdeel wat u doet, waar en met welke verf.
- Per onderdeel: trappenhuis, galerij, kozijnen aan de voorgevel, bergingsdeuren, met aantallen of m².
- Wat er niet in zit, zoals houtrot boven een bepaalde omvang, steigers of glas, als aparte post met een prijs.
- Het verfsysteem en het merk, met "of gelijkwaardig" als u ruimte wilt houden.
- De planning, en wat u doet als het weer buitenwerk niet toelaat.
- De btw per tarief, als het gebouw ook een winkel of kantoor heeft.
- De betaaltermijn en, bij een groot werk, de termijnen waarin u factureert.
Richt de offerte aan de VvE, ter attentie van het bestuur of de beheerder. Vraag bij de opdracht naar het opdrachtnummer en wie uw factuur goedkeurt. Zet dat nummer op de factuur. Zo hoeft de beheerder niet eerst uit te zoeken bij welke opdracht uw factuur hoort.
Noemt u een richtprijs, dan mag de rekening daar hooguit 10% boven uitkomen. Meer mag alleen als u de VvE zo snel mogelijk hebt gewaarschuwd dat het duurder wordt, zodat zij het werk nog kan beperken (BW 7:752). Bij een VvE betekent dat vaak dat het bestuur opnieuw moet overleggen. Waarschuw dus vroeg en schriftelijk, met foto's.
Hoe zorgt u dat de VvE binnen 30 dagen betaalt?
Spreek 30 dagen af en zet die termijn in de offerte en op de factuur. Een VvE is een rechtspersoon, dus uw opdracht geldt als handelsovereenkomst. Is er niets afgesproken, dan is de VvE 30 dagen na ontvangst van de factuur handelsrente verschuldigd, zonder dat u eerst een aanmaning hoeft te sturen (BW 6:119a).
Een langere termijn mag u afspreken, tot 60 dagen. Nog langer mag alleen als dat uitdrukkelijk is afgesproken en niet duidelijk onredelijk is tegenover u. Ga niet zomaar mee in 60 dagen omdat de beheerder dat gewend is. Uw verf, uw bus en de btw betaalt u zelf ook op tijd.
De handelsrente is sinds 1 juli 2026 10,4% per jaar (Rijksoverheid). Daarnaast hebt u bij een handelsovereenkomst recht op minstens € 40 voor incassokosten. Dat bedrag is zonder aanmaning verschuldigd vanaf de dag na de laatste betaaldag (BW 6:96).
Rekenvoorbeeld
Een factuur van € 6.684 wordt 30 dagen te laat betaald. De handelsrente is dan € 6.684 maal 10,4% maal 30 gedeeld door 365, dat is € 57,13. Met de € 40 voor incassokosten komt u op € 97,13. Geen groot bedrag, maar het laat zien dat u de termijn serieus neemt.
Te laat betalen is voor kleine leveranciers een bekend probleem. Een onderzoek onder 211 kleine Britse industriebedrijven keek naar te late betaling en hoe zij hun facturen beheren. Veel van de ondervraagden steunden de wet die kleine bedrijven recht geeft op rente bij te late betaling (Peel e.a., 2000).
Ander onderzoek onder Britse kleine bedrijven vond dat klanten die weten hoe een leverancier met zijn facturen omgaat, die kennis gebruiken om te laat te betalen zonder dat het gevolgen heeft (Howorth & Reber, 2003). Die onderzoeken gaan niet over VvE's of schilders. De les is wel bruikbaar: een termijn die u nooit handhaaft, nemen klanten niet serieus.
Een praktische volgorde: stuur de factuur op de dag van oplevering, met het opdrachtnummer. Bel op dag 31 de beheerder of de penningmeester. Stuur een week later een herinnering waarin u de handelsrente en de € 40 noemt.
Welke btw rekent u over het trappenhuis?
Over het schilderen van het trappenhuis van een woongebouw ouder dan twee jaar rekent u 9% btw. De gemeenschappelijke ruimten van een appartementsgebouw, zoals de hal, het trappenhuis en de lift, volgen het tarief van de woningen (Besluit omzetbelasting toelichting tabel I, onderdeel 2.3). De Belastingdienst noemt gemeenschappelijke ruimtes in gebouwen die door meer mensen bewoond worden ook uitdrukkelijk (Belastingdienst).
De verf valt ook onder 9%. Het Besluit zegt dat de bij het schilderen gebruikte materialen onder het verlaagde tarief vallen. Het hoeft ook geen particulier te zijn die de opdracht geeft. Zet de verf dus niet als aparte regel met 21% op de factuur.
Zit er in het gebouw ook een winkel, praktijk of kantoor, dan verdeelt u. Het deel voor bewoning krijgt 9%, het deel voor andere doelen 21%. Het Besluit zegt niet hoe u die verdeling maakt. Vraag de VvE om een verdeling, bijvoorbeeld naar vloeroppervlak, en zet die in de offerte. Vraag bij twijfel de Belastingdienst of een btw-adviseur.
| Rekenvoorbeeld trappenhuis, gemengd gebouw | Exclusief btw | Btw | Inclusief btw |
|---|---|---|---|
| Deel woningen, 80%, tegen 9% | € 4.800 | € 432 | € 5.232 |
| Deel winkel, 20%, tegen 21% | € 1.200 | € 252 | € 1.452 |
| Totaal | € 6.000 | € 684 | € 6.684 |
Verleggen doet u bij een VvE niet. Bij verleggen betaalt uw opdrachtgever de btw in uw plaats. Dat geldt in onderaanneming (Belastingdienst), en bij werk voor een eigenbouwer die u een kopie van zijn Verklaring Eigenbouwerschap geeft (Belastingdienst). Een eigenbouwer voert zelf bouwprojecten uit zonder opdrachtgever, zoals een woningcorporatie die zelf de leiding heeft over nieuwbouw.
Een gewone VvE laat het werk aan u over en is uw opdrachtgever, dus u rekent zelf btw. Werkt u als onderaannemer voor een schildersbedrijf dat de opdracht van de VvE heeft, dan verlegt u wel. Twijfelt u over een bijzondere VvE, vraag het dan na bij de Belastingdienst.
Hoe maakt u van een VvE een vaste klant?
Door het bestuur te helpen met het volgende plan. Bied na de klus een schouw aan: een rondgang langs het schilderwerk met een kort verslag met foto's van wat de komende jaren nodig is. Vraag daar een vaste prijs voor. Zo levert u gegevens voor het volgende MJOP, en kent het bestuur u als het werk komt.
Een onderhoudscontract kan dat vastleggen. Bijvoorbeeld elke twee jaar een schouw met klein herstel tot een vast aantal uren, en groot onderhoud volgens het MJOP apart geoffreerd. Dat is een voorbeeld, geen norm. De juiste termijn hangt af van het gebouw, de ligging en de verf.
Maak het schilderdeel van een MJOP niet gratis. Een bestuur dat uw opname gebruikt om andere schilders te laten rekenen, heeft van u een dienst gekregen. Spreek vooraf af dat de schouw betaald werk is, met een prijs in de offerte.
Bronnen
- Peel, M. J., Wilson, N. & Howorth, C. (2000). Late payment and credit management in the small firm sector: some empirical evidence. International Small Business Journal, 18(2), 17-37. doi.org
- Howorth, C. & Reber, B. (2003). Habitual late payment of trade credit: an empirical examination of UK small firms. Managerial and Decision Economics, 24(6-7), 471-482. doi.org
- Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 5:112, 5:124, 5:125, 5:126, 5:127 en 5:131, geldend van 1 januari 2024, geraadpleegd 24 oktober 2026. wetten.overheid.nl
- Burgerlijk Wetboek Boek 6, artikelen 6:96 en 6:119a, geldend van 16 juli 2026, geraadpleegd 24 oktober 2026. wetten.overheid.nl
- Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikel 7:752, geldend van 8 oktober 2026, geraadpleegd 24 oktober 2026. wetten.overheid.nl
- Besluit omzetbelasting toelichting tabel I, 22 december 2025, nr. 2025-30110, Staatscourant 2025, 39463. officielebekendmakingen.nl
- Belastingdienst, Btw-tarief werkzaamheden aan woningen ouder dan 2 jaar, geraadpleegd 24 oktober 2026. belastingdienst.nl
- Belastingdienst, Verlegging bij onderaanneming en personeel uitlenen, geraadpleegd 24 oktober 2026. belastingdienst.nl
- Belastingdienst, Rolverdeling bij onderaanneming en personeel uitlenen, geraadpleegd 24 oktober 2026. belastingdienst.nl
- Rijksoverheid, Hoeveel geld moeten vve’s reserveren voor groot onderhoud?, geraadpleegd 24 oktober 2026. rijksoverheid.nl
- Rijksoverheid, Hoe hoog is de wettelijke rente?, geraadpleegd 24 oktober 2026. rijksoverheid.nl